2013年石家庄房地产市场仍将稳中发展

2019-06-08 12:26:05 来源: 陇南信息港

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据介绍,2012年全市共批准上市商品房项目142个,总建筑面积564.99万平方米。其中:商品住宅项目49个,33285套,总建筑面积382.71万平方米;经营性商业用房项目30个,总建筑面积108.36万平方米;写字楼(含公寓)项目63个,总建筑面积73.92万平方米。

而在成交总量上,各类房屋成交总量为534.03万平方米,其中商品住宅成交总量为317.58万平方米;二手住宅成交总量为124.67万平方米,住宅类房屋成交量合计为:442.25万平方米;经营性商业用房成交29.81万平方米;写字楼(含公寓)成交61.97万平方米。

在成交额上,2012年全市各类房屋总成交额为429.6亿元,其中住宅类产品成交额为318.63亿元,占总成交额的74%。

而在与2011年的各方面数据对比上,看到,2012年商品住宅供应量为382.71万平方米,比2011年同比下跌13.46%;成交量为317.58万平方米,比2011年同比下跌3.82%;2012年二手住宅成交量为124.67万平方米,比2011年同比上涨39.4%;2012年住宅类总成交量为442.25万平方米,比2011年同比上涨5.91%;商业用房成交量为28.26万平方米,比2011年同比下跌16%;2012年总成交额为429.6亿元,比2011年上涨6.88%;住宅类房屋占成交额比例为74%,比2011年同比上涨8%。

在住宅的价格上,2012年商品住宅均价为6225元/平方米,2011年则为5632元/平方米,同比上涨了10.52%;二手住宅均价5087元/平方米,比2011年同比上涨了8.91%;商业用房均价14307元/平方米,比2011年同比上涨了10.8%。

在供需关系上,2012年供应总量为564.99万平方米,成交总量为534.03万平方米,供需关系比为1.05:1,供需基本平衡。

通过综合分析,报告认为,2012年石家庄房地产市场是稳定中求发展的一年,其中,商品住宅交易量稳中有降,但降幅不足5%;二手住宅交易量大幅上升,接近40%。综合考虑,住宅类产品交易量同比上升达5.72%,比年初预测效果要好。说明住宅类产品需求量大,住宅类产品的交易额占总交易额的比例增了8%,增加近51亿元。

不过,报告注意到,11、12月份的淡季并不淡,而且从数据上分析看出,这两个月商品住宅成交量都接近50万平方米,是历年没有的现象。对此,报告认为,成交量的上升说明:一是开发商的促销手段收到了效果;二是消费者观望心态发生了重大变化,价格变化使观望者的心理预期破灭。三是调控成果稳定,没有出现大起大落现象,调控取得了阶段性成果。

报告同时认为,住宅类产品仍是市场主流产品。

2012年石家庄33块土地出让将影响2014年土地市场

报告还对2011年——2014年的土地市场进行了分析和预测,认为,2014年上市供应量将明显不足,如果政策不放松,开发企业拿地积极性不高,将严重影响2014年供应。2014年上市供应量明显不足,如果政策不放松,开发企业拿地积极性不高,将严重影响2014年供应。

在对2011年和2012年的土地市场分析时,报告援引了许多数据,显示:2011年全年共有58宗土地,约301.43万平方米成交。其中纯住宅项目用地和商服、住宅项目用地35宗,约219.48万平方米。

2012年,包括住宅、住宅与商服项目综合用地的地块共有33宗出让,总计153.59万平方米。其中,纯住宅用地11宗,共38.2万平方米;商服和住宅综合用地21宗,共计115.39万平方米。

报告认为,2011年对未来两年内的土地市场有影响,即对2013年市场的影响较大,而2012年对2014年的市场影响较大。报告分析,2012年纯住宅用地38.2万平方米,容积率按3计算,可形成110万平米左右的商品住宅供应量。商服和住宅综合用地115.3万平方米,按住宅70%,容积率2.5—3估算,可形成约210万平方米左右的供应量。扣除拍卖条件中5%的保障性租赁用房,两项合计有300万平方米左右的住宅供应量。

报告还注意到,上年(取得土地未开工的项目)近300万平方米的供应量,有可能提前进入市场,开发商以团购、预定,相对低价等形式在2013年抛出,共计不低于100万平方米,这样就弥补了2013年的供应不足。

2013年市场稳中发展调控力度放松并非无可能

通过对2011年和2012年的供应、成交和土地市场数据分析,报告认为,根据历年来对我市刚性需求和改善性需求的统计、研究和分析,特别是2012年住宅成交量达442.2万平方米的综合分析,石家庄市对住宅产品的年需求量在400—450万平方米左右,按正常的供需比例,供应量应在500—600万平方米左右,从以上分析看,未来的供需大体平衡,但供应比例略小,供应偏紧,从市场观点分析,趋向于卖方市场。

报告还预测,预计2013年成交量不低于2012年,价格涨幅仍不会低于10%,住宅类产品和小型公寓将是消费主要需求和投资产品。小型商铺或便于分割的门脸房是中小型投资者青睐的产品。另外由于2017年前,国家要求不再批准别墅用地,现有已批建或在建的别墅类项目将趋向于热销。

针对调控力度并没有放松的现状,报告分析认为,从政府调控的力度分析,目前还没有任何松动迹象,即使“两会”召开以后,新一届政府走马上任,出于巩固成果和防止反弹的需要,调控政策要保持一定的连续性,延续期至少要半年时间。2013年十月份以前,不会有大的变化,关键要看GDP的增长速度是不是达到预定目标,如果出现经济下滑,GDP增速达不到预定目标,那么房地产这个重要的经济增长点会引起重视,调控力度放松不是没有可能。“限购令”的延续短期内将遏制市场过多地倾向于卖方市场,以遏制房价过快上涨。

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